La Ciudad de Nueva York concede una exención fiscal de 191 millones de dólares a un propietario que ha cometido 3.000 violaciones del Código de Vivienda

En Flatbush Gardens, los residentes se han quejado durante mucho tiempo de las condiciones dentro del complejo, 1 de agosto de 2023.

Ben Fractenberg/LA CIUDAD

El propietario de un extenso complejo de apartamentos en Brooklyn citado repetidamente por condiciones de deterioro y falta de reparaciones ha recibido una de las exenciones fiscales más generosas otorgadas por el Ayuntamiento desde que el alcalde Eric Adams asumió el cargo.

Los funcionarios del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la ciudad firmaron silenciosamente un acuerdo el mes pasado para proporcionar una exención de impuestos de 40 años por un valor estimado de $191 millones a los propietarios de Flatbush Gardens, un grupo de viejos edificios de ladrillo rojo con casi 2,500 alquileres. -Apartamentos estabilizados ubicados en East Flatbush.

La exención de impuestos se otorgó en virtud de una disposición de la ley estatal de financiación de viviendas conocida como Artículo XI, que está diseñada para mantener la vivienda asequible. El acuerdo exige que el propietario resuelva las casi 3,000 violaciones pendientes del código de vivienda, mantenga el alquiler de los apartamentos regulado y reserve un total de 250 apartamentos para personas sin hogar a medida que haya unidades vacantes disponibles. La exención fue aprobada sin objeciones por el Ayuntamiento en junio.

El complejo es propiedad de Clipper Realty, una empresa que cotiza en bolsa cuyo director ejecutivo es David Bistricer, un hombre de negocios de Brooklyn que durante mucho tiempo ha sido un actor controvertido en el sector inmobiliario de las principales ciudades. En 2007, la oferta de Bistricer para comprar Starrett City, el complejo de 5.800 unidades en el sur de Brooklyn ahora conocido como Spring Creek Towers, fue rechazada por el Departamento federal de Vivienda y Desarrollo Urbano, que citó preocupaciones sobre el "compromiso de Bistricer con la vivienda asequible". El fiscal general del estado, Andrew Cuomo, también se opuso a la oferta de Starrett, quien dijo que el propietario tenía “un largo y problemático historial de abuso de inquilinos”.

En 2010, el entonces defensor público de la ciudad, Bill de Blasio, colocó a Bistricer en una lista de “peores propietarios”, citando miles de violaciones del código de vivienda en Flatbush Gardens. El complejo volvió a estar en la lista el año pasado, y el actual defensor público Jumaane Williams citó al hijo de Bistricer, Jacob Bistricer, director de operaciones de Clipper Realty, por miles de violaciones en el sitio.

Los interiores de los apartamentos necesitan muchas reparaciones, y el exterior de algunos edificios también parece estar en mal estado.

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Además de Flatbush Gardens, que ya parece ser rentable, las propiedades inmobiliarias de Bistricer van desde casas de apartamentos de lujo en Tribeca y cerca del Lincoln Center hasta el edificio de oficinas en 141 Livingston Street en el centro de Brooklyn que alberga el Tribunal de Vivienda del distrito. La ciudad paga a la empresa de Bistricer aproximadamente 10 millones de dólares al año en virtud de un contrato de arrendamiento de 10 años.

Los funcionarios de vivienda de la ciudad dijeron que la exención fiscal era necesaria para mantener bajos los alquileres en el proyecto y al mismo tiempo mejorar las condiciones. Los ahorros del propietario se utilizarán para “ayudar a financiar reparaciones para mantener los edificios en condiciones habitables y al mismo tiempo crear o preservar la asequibilidad durante décadas en el futuro”, dijo William Fowler, portavoz del HPD. El acuerdo se originó, dijo Fowler, cuando Jacob Bistricer solicitó la exención fiscal a los funcionarios de vivienda de la ciudad.

El acuerdo exige que Clipper Realty realice al menos $25 millones en mejoras de capital al complejo durante los próximos tres años, incluidos los techos y los sistemas de plomería. Esos problemas, dijeron funcionarios de vivienda, han contribuido a la gran mayoría de las 2.988 violaciones en todo el complejo.

Muchas de las violaciones del código de vivienda se deben al tipo de fugas y problemas de plomería que las reparaciones anticipadas del sistema podrían solucionar. Pero también hay cientos de violaciones que involucran fallas de mantenimiento básico que han provocado roedores, cucarachas, moho, ventanas podridas, puertas faltantes y pintura con plomo, condiciones consideradas por la ciudad como las más peligrosas.

Seis veces en el último año, según muestran los registros, los abogados de la División de Litigios de Vivienda de la ciudad acudieron a los tribunales para obligar a Renaissance Equity Holdings LLC de Bistricer, la entidad administradora de Flatbush Gardens, a realizar reparaciones, incluido el reemplazo de ladrillos que faltaban en una pared exterior y que faltaban. puertas del compactador y suministro de agua caliente. En marzo, los abogados de la ciudad alegaron en un expediente judicial que los administradores del complejo habían certificado falsamente reparaciones de infracciones en apartamentos en un edificio en 1350 Brooklyn Ave., incluido un fregadero roto, pintura descascarada y detectores de humo y monóxido de carbono faltantes.

Por su parte, Bistricer ha demandado a cientos de inquilinos de los edificios por falta de pago o por supuesta posesión ilegal de apartamentos. El año pasado, los registros muestran que su empresa gestora presentó más de 500 peticiones de desalojo ante el Tribunal de Vivienda de Brooklyn. Desde 2017, según los registros, los alguaciles de la ciudad han llevado a cabo unos 248 desalojos en el complejo.

Bistricer y Clipper Realty no respondieron a repetidas solicitudes de comentarios.

El acuerdo fiscal de East Flatbush se produce un año después de que los inquilinos organizaran una ruidosa protesta por las condiciones frente a la oficina administrativa de Bistricer en Foster Avenue. Entre los manifestantes se encontraba la concejal local Farah Louis. "Es deplorable, inhabitable y no es justo", dijo Louis a la multitud, según un informe de prensa sobre la manifestación. "Tenemos otras empresas que pueden entrar y gestionar estos edificios de una manera más equitativa", dijo.

Entre los manifestantes se encontraba Marietta Small, presidenta desde hace mucho tiempo de la Asociación de Inquilinos de Flatbush Gardens, quien criticó a la administración por no reunirse con los inquilinos y por ser lenta en responder a las quejas. La secretaria de la asociación de inquilinos, Kimberly Oliver, le dijo a un periodista del Brooklyn Paper: “No hacemos las reparaciones a tiempo. Nuestros edificios no se están limpiando”.

El año pasado, la concejal local Farah Louis pidió que una empresa diferente administrara el complejo, pero este año votó a favor de la exención fiscal de Bistricer.

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Sin embargo, los tres manifestantes acordaron este año apoyar la lucrativa exención fiscal para el propietario. Louis, quien votó a favor de la medida en el Concejo, se negó a discutir su decisión con LA CIUDAD. A menos que el miembro del Concejo local se oponga a una exención, la aprobación es “pro forma”, dijo Justin Brannan, presidente del Comité de Finanzas del Concejo. Brannan fue el patrocinador de la medida fiscal, que, según dijo, fue solicitada por funcionarios de la ciudad.

Small envió una carta de apoyo con el membrete de la asociación de inquilinos a los líderes del Consejo, afirmando que el propietario había aceptado proporcionar "una carta de compromiso para retardar todos los temores y reservas con respecto a vender o dejar las reparaciones sin hacer". Small también se negó a discutir su decisión.

En una entrevista telefónica, Oliver dijo que tenía esperanzas de que el acuerdo fiscal condujera a las reparaciones necesarias en el complejo. "Esta es una propiedad muy antigua", dijo. "Ésta es una forma de lograrlo". Oliver dijo que observará con cautela cómo se desarrolla el trabajo en el complejo. "Seguiré siendo una dura crítica del señor Bistricer y su empresa si no cumple con lo que es nuestro derecho legal", dijo.

Sin embargo, algunos inquilinos que actualmente están luchando por reparaciones en sus apartamentos expresaron escepticismo, y más. En 3104 Newkirk Ave., donde los registros de la ciudad muestran 158 violaciones pendientes, una mujer en un apartamento de la planta baja dijo que ha vivido en el complejo desde 1993. “Tengo agujeros en la pared de la sala, un agujero en el piso de el dormitorio de mi hija y los alféizares de las ventanas podridos”, dijo la mujer, que se identificó como Sra. Jackson. La gerencia vino a tomar fotografías, dijo, pero nunca regresó.

Cuando se le preguntó sobre la nueva exención fiscal otorgada al propietario, dijo: "Si no van a hacer el trabajo, entonces no lo necesitan".

Cuatro pisos encima de ella, otra inquilina desde hace mucho tiempo, Darlene Massey, que vive con sus dos hijos y trabaja como asistente de salud en el hogar, presentó una demanda en el Tribunal de Vivienda de Brooklyn el mes pasado. Dijo que está tratando de obligar al propietario a arreglar un techo combado en su cocina y moho que impregna el baño, los dormitorios y las ventanas. La dirección, dijo, “es hostil. No les importan las familias que viven en estos edificios”.

Stanley Drummond, que vive en un apartamento del cuarto piso en 3103 Foster Ave., dijo que los gerentes se negaron a responder cuando les habló de goteras en toda su casa. Al final, dijo, los techos del baño y la cocina se derrumbaron. “Afortunadamente no estaba en casa”, dijo Drummond, de 64 años, que recibe asistencia por discapacidad. “Toda su actitud es 'Lo arreglaremos si queremos'”, dijo.

La rebaja fiscal multimillonaria del propietario era “obscena”, dijo. “Mi contrato de arrendamiento dice que tengo derecho a una sala de estar habitable. ¿Cómo se puede recompensar a alguien por no respetar las reglas?

Originalmente conocido como Vanderveer Estates, el grupo de 59 edificios contiguos de seis pisos distribuidos en 21 acres a lo largo de Foster Avenue entre las avenidas Nostrand y Brooklyn se inauguró en 1950 y ofrece viviendas asequibles para la clase trabajadora. Entre sus motivos de fama se encuentra que en la década de 1950 una joven llamada Barbra Streisand vivía en 3102 Newkirk Ave. Décadas más tarde, el fallecido actor Michael K. Williams también creció allí. Todavía vivía en el complejo durante la primera temporada de la serie de HBO, "The Wire", en la que interpretó al atracador Omar Little.

La empresa de Bistricer compró la propiedad en 2005 por 138 millones de dólares. Al cambiar el nombre del complejo a Flatbush Gardens, lanzó una campaña de marketing que incluía anuncios de televisión promocionando el complejo entre jóvenes profesionales como una alternativa asequible a enclaves más caros de Manhattan como Stuyvesant Town. Pero en 2010, estalló una amarga batalla laboral cuando la gerencia despidió a sus trabajadores de mantenimiento sindicalizados, muchos de los cuales vivían en el complejo, después de que rechazaron los recortes a los salarios y los beneficios de salud. El cierre patronal de 16 meses terminó en 2012 después de que un juez ordenara que los trabajadores fueran reintegrados a sus puestos de trabajo pero con salarios reducidos, y no antes de que una serie de historias se centraran en las malas condiciones allí.

A pesar de sus problemas, el valor del complejo ha ido aumentando. En 2020, Clipper Realty refinanció la propiedad por 329 millones de dólares, un acuerdo que aportó a la empresa 83 millones de dólares en nuevo capital. El año pasado, la compañía puso a la venta el complejo a un precio inicial de 425 millones de dólares. Un memorando de oferta distribuido a compradores potenciales y obtenido por LA CIUDAD señaló grandes recortes de personal en 2021 que ayudaron a aumentar las ganancias operativas en el complejo.

Según los términos de la exención fiscal, Clipper Realty necesita la aprobación de la ciudad para cualquier venta futura del proyecto, aunque la empresa puede añadir inversores "pasivos" que no tendrán control sobre las operaciones. El acuerdo fiscal incluye una bonificación adicional para el propietario, lo que permitirá a Clipper cobrar subsidios de alquiler gubernamentales mejorados para algunos de sus apartamentos. En una presentación ante la SEC este mes, Clipper Realty estimó que los subsidios adicionales podrían ascender a hasta 8 millones de dólares por año a medida que se renueven los arrendamientos durante los próximos dos años. Los funcionarios de la ciudad dijeron que los subsidios adicionales se destinarán a mantener los alquileres. "Esto es parte del conjunto general de herramientas que estamos utilizando para abordar los problemas de mantenimiento en el futuro", dijo Fowler, portavoz del HPD.

Los analistas de vivienda dijeron que la exención fiscal probablemente beneficiará a la mayoría de los inquilinos a largo plazo, aunque esa ventaja conlleva una cuestión de política crucial.

"El panorama general desde la perspectiva de los inquilinos es que podrán mantener el alquiler estabilizado y podrán ver las reparaciones que se les han negado durante años", dijo Samuel Stein, experto en políticas de la Community Service Society. "La pregunta es: ¿un propietario que ha desinvertido sistemáticamente en los edificios debería ser recompensado con una gran reducción de impuestos para lograrlo?"

Massey, que recuerda haber visitado el apartamento de su abuela en el complejo cuando era niña, dijo que si bien los propietarios iban y venían a lo largo de los años, “la administración solía estar a cargo del mantenimiento de las instalaciones. Intentarían responder a los problemas”. Incluso contactar a los gerentes actuales es un desafío, dijo. “No contestan el teléfono. La oficina solo está abierta en horario limitado. Se necesitan días para presentar una denuncia”.

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